DCF-Verfahren

Discounted Cashflow-Methode

Die Discounted Cashflow-Methode (DCF-Methode) ist eine Bewertungsmethode (auch „Barwertmethode"), bei der grundsätzlich die dem Bewertungsgegenstand beigemessenen Einzahlungen und Auszahlungen über einen gewählten Betrachtungshorizont gemäß ihrer erkennbaren Fälligkeit fortgeschrieben, saldiert und auf den Bewertungsstichtag mittels eines gewählten risikoadäquaten Diskontierungszinssatzes abgezinst werden. Ebenfalls auf den Bewertungsstichtag abgezinst wird der Rentenbarwert der geschätzten Reineinnahmen des ersten, auf den Betrachtungszeitraum folgenden Jahres als sog. Endwert. Das Verfahren basiert auf dem Prinzip des Zeitwertes von Kapital, also der simplen Erkenntnis, dass ein rationaler Investor einen Euro, den er heute besitzt, einem Euro, der ihm erst in einem Jahr zufließt, vorzieht. Was der in einem Jahr zu erhaltende Euro aktuell Wert ist, hängt davon ab, wie der Investor sein Kapital in der Zwischenzeit nutzen kann. Kann er sein Kapital bei einer bestimmten jährlichen Verzinsung anlegen, so ergibt sich dessen Barwert („Net Present Value" oder „NPV") aus einer einfachen Abzinsung zu eben diesem „Opportunitätszinssatz". Die Discounted Cashflow-Methode stellt insofern ein verfahrensmäßiges Äquivalent zum einsträngigen, d.h. den Bodenwert nicht separat ermittelnden Ertragswertverfahren dar, verwendet jedoch im Vergleich dazu eine Vielzahl von Bewertungsparametern, die explizit darzustellen und zu begründen sind.