Herausforderungen, Lösungen und Tipps
Anlass dieses Beitrags ist ein Bewertungsauftrag aus der jüngsten Vergangenheit. Die Finanzverwaltung hat für eine vermietete Wohnimmobilie die jährliche Abschreibung der Herstellungskosten festgesetzt. Der Grundstückseigentümer hat uns im Rahmen einer Vorabprüfung beauftragt, den Bescheid des Finanzamtes zu prüfen. Unsere Berechnungen ergaben eine unangemessen niedrige Abschreibung der baulichen Anlagen.
Inhalt
Bedeutung steuerlicher Aspekte beim Immobilienerwerb
Vorgehensweise der Finanzverwaltung bei der Kaufpreisaufteilung
Herausforderungen bei der Kaufpreisaufteilung
Diskrepanzen bei den Bodenrichtwerten
Restnutzungsdauer von Immobilien im Sinne der AfA
Marktgerechte Aufteilung des Kaufpreises
Rechtliche Grundlage und Urteil des Bundesfinanzhofs
Fazit
FAQ
Bedeutung steuerlicher Aspekte beim Immobilienerwerb
Beim Erwerb einer Immobilie, insbesondere zu Vermietungszwecken, spielen steuerliche Aspekte eine nicht zu unterschätzende Rolle. Abschreibungen (Absetzung für Abnutzung, auch AfA genannt) sind abzugsfähig von den Mieteinnahmen. Ein Käufer erwirbt in der Regel die Immobilie zu einem Gesamtpreis als kalkulatorischen Betrag im Rahmen seines Kaufvorhabens. Die Besonderheit, dass die Abschreibung als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abzugsfähig ist, erfordert eine genaue Betrachtung, denn nur das Gebäude ist abschreibungsfähig. Daher ist für die korrekte Geltendmachung der Abschreibung für ein bebautes Grundstück nötig, die im Gesamtpreis abgebildeten Komponenten aufzuteilen. Das bedeutet, dass die Anschaffungskosten einerseits in ihren Gebäudewertanteil und andererseits in ihren Bodenwertanteil zu trennen sind. Der nicht abschreibungsfähige Bodenwertanteil bemisst sich in der Regel nach den ermittelten Bodenrichtwerten der Gutachterausschüsse. Eine Aufteilung des Kaufpreises im notariellen Kaufvertrag in Grundstücks- und Gebäudeanteil ist für die Finanzverwaltung nicht bindend.
Vorgehensweise der Finanzverwaltung bei der Kaufpreisaufteilung
Die Finanzverwaltung verwendet ein vereinfachtes Massenbewertungsverfahren zur Aufteilung des Kaufpreises. . Die obersten Finanzbehörden von Bund und Ländern stellen hierzu ein „zweiseitiges Excel-Formular“ den Finanzämtern als Arbeitshilfe zur Verfügung. Diese Arbeitshilfe ist Grundlage der AfA-Berechnung, die häufig zu unzutreffenden Ergebnissen führt.
Herausforderungen bei der Kaufpreisaufteilung
Ein häufiges Problem bei der Kaufpreisaufteilung durch die Finanzverwaltung ist die Anwendung ungenauer Maßstäbe, die zu einer unangemessen niedrigen Abschreibung der Gebäudeanteile führen. Aufgrund des vom BFH geforderten Verkehrswertprinzips sollten Gebäude- und Bodenwertanteil nach dem Verfahren ermittelt werden, das auch einer Verkehrswertermittlung zugrunde liegt und in dem der gewöhnliche Geschäftsverkehr der Kaufpreisfindung repräsentiert wird. Die Arbeitshilfen der Finanzverwaltung können diese Vorgaben nicht erfüllen. Es ergeben sich hier deutliche Diskrepanzen zwischen den im Rahmen der Verkehrswertermittlung und den unter steuerlichen Gesichtspunkten ermittelten Werten.
Diskrepanzen bei den Bodenrichtwerten
In Regionen mit hoher Dynamik des Immobilienmarktes und stark steigenden Bodenpreisen stellt der Bodenrichtwert oft keine marktbezogene Größe für Bestandsobjekte dar. Nach herrschender Meinung wurden die Bodenrichtwerte in den innerstädtischen Bereichen von einem Transaktionsgeschehen geprägt, bei dem vor allem Bauträger als Nachfrager auftreten. In den Bodenrichtwerten kommen regelmäßig Vermarktungsgewinne von neu errichteten Gebäuden (z. B. Eigentumswohnanlagen) zum Ausdruck, die von Renditeerwartungen bei Bestandsimmobilien nicht erfüllt werden können. Die Anpassung des Bodenrichtwerts an die Ertragssituation von Bestandsobjekten wird in der Fachliteratur kontrovers diskutiert.
Restnutzungsdauer von Immobilien im Sinne der AfA
Die Nutzungsdauer von Gebäuden ist im Einkommensteuerrecht je nach Gebäude- und Nutzungsart pauschalisiert angenommen von 33 bis 50 Jahren. Das Gebäude kann linear über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Die Nutzungsdauer bestimmt also die Höhe des Abschreibungssatzes: Bei einer Nutzungsdauer von 50 Jahren beträgt der Abschreibungssatz 2 % pro Jahr. Eine Öffnungsklausel erlaubt die Bemessung der Abschreibung nach der tatsächlich vorhandenen Nutzungsdauer. Unterschreitet die tatsächlich vorhandene Nutzungsdauer die pauschalisiert vorgegebenen Zeiträume, dann kann der Abschreibungssatz entsprechend der Nutzungsdauer erhöht werden.
Marktgerechte Aufteilung des Kaufpreises
Eine marktgerechte und steuerlich korrekte Aufteilung des Kaufpreises kann durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erreicht werden. In einem solchen Gutachten werden die relevanten Parameter individuell gewürdigt. Dazu zählen beispielsweise die Lage, Größe, Bebaubarkeit sowie die Ertragsfähigkeit des Grundstücks. Auch die Art des Gebäudes, der Grad der Modernisierung und die Qualität der Ausstattung sind individuell zu beurteilende Aspekte. Besonders in Ballungsgebieten wie dem Rhein-Main-Gebiet, dem Rhein-Neckar-Kreis und deren Umgebung hat diese Thematik eine große praktische Relevanz, da eine Vielzahl unterschiedlichster Immobilien mit stark ausgeprägten Individualmerkmalen in einem dynamischen Markt aufeinandertreffen.
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Rechtliche Grundlage und Urteil des Bundesfinanzhofs
Wissenswert: Der Bundesfinanzhof (BFH) hat sich mit dieser Thematik beschäftigt. In seinem Urteil vom 11.09.2013 (Az. II R 61/11) betont er, dass "der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes gemäß § 146 Abs. 7 BewG a.F. nur durch ein Gutachten erbracht werden kann, das der örtlich zuständige Gutachterausschuss oder ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken erstellt hat."
Fazit
In der komplexen Welt des Immobilienerwerbs spielen steuerliche Aspekte eine entscheidende Rolle, insbesondere bei der Abschreibung von Immobilien und der Kaufpreisaufteilung. Die aktuellen Methoden und Werkzeuge der Finanzverwaltung, wie das vereinfachte Massenbewertungsverfahren, führen oft zu Problemen und unangemessen niedrigen Abschreibungen. Die Herausforderungen werden durch die unzureichende Marktbezogenheit der Bodenrichtwerte und die rigiden Vorgaben zur Nutzungsdauer weiter verstärkt. Eine Lösung bietet die Einbindung von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, deren Gutachten eine marktgerechte und steuerlich korrekte Bewertung sicherstellen können. Die Entscheidungen des Bundesfinanzhofs unterstreichen die Notwendigkeit, diese Praktiken kontinuierlich zu überprüfen und anzupassen, um eine faire und rechtlich solide Grundlage für Immobilienbewertungen zu gewährleisten.
FAQ
Die Kaufpreisaufteilung bestimmt, welcher Teil des Kaufpreises abschreibungsfähig ist. Nur der Gebäudewertanteil kann abgeschrieben werden, nicht der Bodenwertanteil.
AfA ist eine steuerliche Abschreibung, die die Abnutzung eines Gebäudes über die Nutzungsdauer verteilt und von den Mieteinnahmen abgezogen werden kann.
Die Arbeitshilfe basiert auf vereinfachten Bewertungsverfahren, die nicht immer die Marktverhältnisse und individuellen Merkmale der Immobilie korrekt abbilden.
Durch ein Sachverständigengutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, das die relevanten Parameter individuell bewertet.
Bodenrichtwerte dienen als Grundlage für die Ermittlung des nicht abschreibungsfähigen Bodenwertanteils, spiegeln jedoch nicht immer die Marktverhältnisse wider.
Das Verkehrswertprinzip verlangt, dass die Werte von Gebäude und Boden nach den Maßstäben des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs und der Verkehrswertermittlung ermittelt werden.
