Der Beleihungswert

In den Jahren 2005 und 2006 traten das Pfandbriefgesetz (PfandBG) und die Beleihungswertermittlungsverordnung (Verordnung über die Ermittlung der Beleihungswerte von Grundstücken – BelWertV) in Kraft. Für die Beleihung von Grundstücken ist der Beleihungswert maßgebend. Mit dem Pfandbriefgesetz (PfandBG) ist die Ermittlung des Beleihungswerts auf eine neue Rechtsgrundlage gestellt worden. Damit wurden der Beleihungswert und seine Ermittlung in ihrem Wesen grundlegend umgestaltet. Die BelWertV legt einheitlich und transparent die Anforderungen an die Methodik der Wertermittlung und an die Qualifikation der Gutachter für alle Pfandbriefemittenten fest.

An die Stelle individueller Wertermittlungsanweisungen der Kreditinstitute trat nun eine einheitliche Norm. Diese ist von allen Banken bei der Emission von Pfandbriefen einzuhalten. Wie die damit abgelöste Regelung des § 12 Hypothekenbankgesetz (HBG), enthält allerdings auch das Pfandbriefgesetz keine materielle Definition des Beleihungswerts.

Im Bankwesen repräsentiert der Beleihungswert den Wert einer zu erwartenden Kreditsicherheit. Der originäre Zweck, den der Beleihungswert laut einschlägiger gesetzlicher Norm hat, ist die Ermittlung der Höchstgrenze, bis zu der Hypotheken zur Deckung von Pfandbriefen genutzt werden dürfen (vgl. § 14 PfandBG). Diese Deckungsgrenze liegt bei 60 % des Beleihungswerts. Der Wert, der den 60 % des Beleihungswerts in Euro entspricht, wird von der BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht) häufig als „Beleihungsgrenze“ bezeichnet (früher auch: erststelliger Hypotheken- oder Beleihungsraum). Der Begriff Beleihungsgrenze darf nicht in der Weise missverstanden werden, dass ein höherer Beleihungsauslauf oder ein höherer Betrag der Hypothek im Grundbuch untersagt wäre. Die Refinanzierung des sog. Außerdeckungsteils, der oberhalb der Beleihungsgrenze liegt, darf lediglich nicht mittels eines Hypothekenpfandbriefs erfolgen. Hierfür muss die Bank andere Kapitalquellen nutzen, z. B. Eigenkapital, Anleihen, Einlagen o. Ä.

Basierend auf den Vorgaben des § 16 Abs. 2 PfandBG wird in § 3 Abs. 1 BelWertV der Beleihungswert wie folgt definiert:

„Der Wert, der der Beleihung zugrunde gelegt wird (Beleihungswert), ist der Wert der Immobilie, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann“.

Der Beleihungswert soll ein vorsichtiger Wert sein und repräsentiert im Bankwesen den Wert einer Kreditsicherheit, der auch dann noch erzielbar ist, wenn sich der Grundstücksmarkt gerade in einer konjunkturellen „Schwächephase“ befindet. Ferner sind Wertminderungen zu berücksichtigen, die für die bewertete Objektart typisch sind, z. B. der geringere Wert von Bestandsobjekten im Vergleich zu Neubauten oder der Wertverlust, der im Zeitablauf eines langfristigen Mietvertrags eintritt. Crimmann schreibt dazu: „Der Beleihungswert [...] beinhaltet Erfahrungswerte und muss in der Zukunft ein möglichst beständiger Wert unter normalen regionalen Marktgegebenheiten sein“. ´Quelle: Crimmann, W.: Der Beleihungswert, vdp-Schriftenreihe, Bd. 48, Berlin 2011, S. 93

Zugleich soll der Beleihungswert kein Geringst- oder „Angstwert“ sein, der noch unter Berücksichtigung aller theoretisch denkbaren Risiken („Meteoritentheorie“) Bestand haben würde. Dies wird gelegentlich so illustriert, dass unter Rückgriff auf langjährige Erfahrungen „mittlere Werte“ zugrunde zu legen sind. Krisen ungewöhnlichen Ausmaßes oder exogene Schocks, mit denen zum Wertermittlungsstichtag nicht zu rechnen ist, finden daher im Beleihungswertgutachten keine Berücksichtigung.

Margraf & Partner Immobilienbewertung arbeiten seit 2006 für namhafte Pfandbrief- und Geschäftsbanken und erstellen Marktwertgutachten und Beleihungswertgutachten. Gerne nennen wir Ihnen im persönlichen Gespräch unsere langjährigen Auftraggeber aus der Finanzwirtschaft.

 

Das Beleihungswertgutachten

Das Beleihungswertgutachten und der dabei maßgebliche Begriff Beleihungswert haben in Deutschland schon eine mehr als 100-jährige Geschichte. Ähnliche Konzepte wurden und werden auch in anderen Ländern mit einem staatlich regulierten Bankensektor verfolgt, z. B. in Österreich oder Spanien. Mittlerweile gibt es unter dem Begriff mortgage lending value (MLV) auf europäischer Ebene das Bestreben, einen regulatorischen Rahmen für das Beleihungswertgutachten und für die Bewertung von Pfandobjekten zu schaffen.

Neben der Definition des Begriffs Beleihungswert (§ 16 Abs. 2 PfandBG i. V. m. § 3 BelWertV) hat das Konzept der BelWertV im Wesentlichen folgende Schwerpunkte zur Erstellung von Beleihungswertgutachten:

·      organisatorische Regeln, insbesondere zur Auswahl des Gutachters und zur Trennung von Wertermittlung, Beleihungswertfestsetzung und Kreditprozess,
·      Vorgaben zur Verfahrenswahl im Beleihungswertgutachten, insbesondere das „2-Säulen-Prinzip“,
·      das Vorsichtsprinzip, meist in Form des Niederstwertprinzips; demzufolge ist beim Auseinanderfallen von objektspezifischen, marktüblichen und nachhaltigen Werten (Miete, Instandhaltungskosten u. Ä.) im Beleihungswertgutachten immer der Ansatz zu wählen, der zum jeweils niedrigeren Ergebnis bei der Wertermittlung führt,
·      Regeln zur Wahl der Bewertungsansätze im Beleihungswertgutachten, d. h. die Vorgabe von Sicherheitsab- oder -zuschlägen sowie Grenzwerten (Minimal- oder Maximalansätze bzw. Bandbreiten).

Es handelt sich damit um eine regelungsorientierte Vorschrift, die nicht nur normative oder qualitative Prinzipien, sondern auch konkrete Vorgaben zu quantitativen Ansätzen im Beleihungswertgutachten macht. Es ist geübte Praxis, wenn auch nicht ausdrücklich im PfandBG geregelt, dass bei der Festsetzung des Beleihungswerts das Ergebnis im Beleihungswertgutachten nicht überschritten wird. Das Beleihungswertgutachten dient damit maßgeblich als Kalkulationsgrundlage der finanzierenden Bank und bestimmt die Zinskondition, die dem Darlehensnehmer angeboten werden kann.

 

Das Beleihungsgutachten hat gem. BelWertV im Wesentlichen folgende Kernpunkte

·      Besichtigung der Objekte erforderlich
·      Ausschluss spekulativer Elemente im Beleihungswertgutachten
·      Anwendung anerkannter Bewertungsverfahren
·      Objektive und nachvollziehbare Marktdaten
·      Aussage zur Drittverwendungsfähigkeit im Beleihungswertgutachten
·      Aussage zur Vermiet- und Verwertbarkeit im Beleihungswertgutachten
·      SWOT-Analyse im Beleihungswertgutachten
·      Unabhängigkeit des Gutachters
·      Zwei-Säulen-Prinzip
·      Beleihungswert darf Marktwert zum Zeitpunkt der Ermittlung nicht übersteigen
·      Überprüfung der Beleihungswerte
·      bei wesentlichen Leistungsrückstand (mind. 90 Tage)
·      bei „signifikantem" Preisrückgang

 

Anforderungen an den Gutachter (§ 6 und § 7 BelWertV)

·      besondere Kenntnisse und Erfahrungen auf dem Gebiet der Bewertung
·      langjährige Berufserfahrung
·      spezielle Kenntnisse in der Erstellung von Beleihungswertgutachten
·      Nachweis z. B. über Zertifizierung / öffentliche Bestellung
·      Unabhängig vom Kreditakquisitions- und Kreditentscheidungsprozess
·      Unabhängig von Objektvermittlung, -verkauf und vermietung
·      kein verwandtschaftliches, sonstiges rechtliches oder wirtschaftliches Verhältnis zum Darlehensnehme

Das Unternehmen Margraf & Partner Immobilienbewertung erfüllt die strengen, bankaufsichtsrechtlichen Anforderungen gemäß Pfandbriefgesetz sowie Beleihungswertermittlungsverordnung. Unter Berücksichtigt u. a. der langfristigen Merkmale der Immobilien, der regionale Marktgegebenheiten und der Drittverwendungsfähigkeit erstellt Margraf & Partner Immobilienbewertung marktgenaue Immobilienbewertungen und bankaufsichtsrechtliche Beleihungswertgutachten.