Wir erstellen Ihr Marktwertgutachten/ Immobilienwertgutachten
Aktivitäten im Immobilienbereich sind meist mit der Frage nach dem Wert einer Immobilie verbunden und erfordern die Einschaltung eines Gutachters. Denn im Gegensatz zu anderen Vermögensgütern verhindern die relativ lange Lebensdauer, die geringe Transaktionshäufigkeit und die Heterogenität von Immobilien eine echte Bewertung durch den Markt. Die Expertise des Gutachters ist damit in fast allen Bereichen der Immobilienwirtschaft gefragt und die Einschätzung des Wertes einer Immobilie ist von großer Bedeutung. Der Gutachter trägt hierfür eine wesentliche Verantwortung.
Marktwertgutachten für Haus und Immobilie
Auf Basis eines umfassenden und tiefgehenden Wissens zu allgemeinen Marktentwicklungen und lokalen Marktbedingungen bieten wir Ihnen Hilfestellung im Bereich der Immobilienbewertung und Immobilienberatung an. Als Sachverständiger für Immobilienbewertung haben wir uns auf die Wertermittlung einzelner Immobilien sowie komplexer Immobilienportfolios spezialisiert. Neben der klassischen Verkehrswertermittlung erstellen wir für bilanzielle oder unternehmensspezifische Zwecke unabhängige Bestands- und Wertanalysen auf der Grundlage einer sorgfältigen Dokumentation. Die Immobilienwertermittlung erfolgt sowohl nach nationalen als auch internationalen Standards. Nachvollziehbar, begründet und vollständig ist unser Anspruch an objektive Immobilienbewertung.
Welches Wertermittlungsverfahren ist für das Wertgutachten von Immobilien maßgeblich?
Die rechtlichen Grundlagen für die Ermittlung des Marktwertes von Grundstücken sind in den §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs (BauGB) und der hierzu erlassenen Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte / Marktwerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV) geregelt. In den genannten Rechtsvorschriften sind sowohl die Wertermittlungsverfahren selbst, als auch die bewertungstechnische Methodik für die Ermittlung des Marktwertes in ihren Grundzügen gesetzlich normiert (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV vom 19.05.2010).
Die ImmoWertV gibt mit § 8 Abs. 1 Satz 2 für die Wahl des Wertermittlungsverfahrens vor, dass mit der Methode die Maßstäbe und Mechanismen zur Anwendung kommen, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zwischen Käufer und Verkäufer bei ihren Preisverhandlungen zur Geltung kommen. Weiterhin sind die sonstigen Umstände des Einzelfalls i. d. R. vorrangig zu berücksichtigen. In erster Linie sind dies die für die einzelnen Wertermittlungsverfahren zur Verfügung stehenden Ausgangsdaten (z. B. ausreichende Zahl geeigneter Vergleichspreise).
Normierte Wertermittlungsverfahren
· Vergleichswertverfahren
· Ertragswertverfahren
· Sachwertverfahren
Grundlage für die Verfahrenswahl des Wertermittlungsverfahrens ist nach den Gepflogenheiten des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs die objektive Nutzbarkeit des Grundstücks. Das zur Anwendung kommende Wertermittlungsverfahren muss mithin ein Abbild der Preismechanismen des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs (Marktwert) sein.
Bei der Ermittlung des Marktwertes unbebauter Grundstücke ist nach § 16 Abs. 1 Satz 1 vorrangig das Vergleichswertverfahren anzuwenden. Bei der Ermittlung des Marktwertes bebauter Grundstücke wird dagegen vornehmlich auf das Ertrags- oder Sachwertverfahren zurückgegriffen. Diese Praxis ist darauf zurückzuführen, dass bebaute Grundstücke im Vergleich zu unbebauten Grundstücken üblicherweise eine große Individualität aufweisen und daher geeignete Vergleichspreise in ausreichender Zahl selten zur Verfügung stehen.
Bei Anwendung der Wertermittlungsverfahren wird zunächst davon ausgegangen, dass stets „übliche Verhältnisse“ ohne explizite Berücksichtigung von Markteinflüssen und besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen Grundlage der Wertbetrachtung sind. Als Zwischenwerte ergeben sich insofern der sogenannte „vorläufige Sachwert“ und der „vorläufige Ertragswert“, die im zweiten Schritt an die Marktlage anzupassen sind.
Vergleichswertverfahren
Wertgutachten von Reihenhäusern, Eigentumswohnungen oder Wohnungs-/Teileigentumsanteile
Die Verkehrswerte von Reihenhäusern, Wohnungs- und Teileigentumsanteilen werden überwiegend auf der Grundlage des Vergleichswertverfahrens ermittelt. Voraussetzung ist, dass eine genügende Anzahl von zeitnahen Kaufpreisen zur Verfügung steht. Vergleichspreise sind Kaufpreise von Grundstücken, die mit dem Objekt der Wertermittlung in den wertbeeinflussenden Merkmalen und hinsichtlich des Wertermittlungsstichtages im Kriterium allgemeine Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt hinreichend übereinstimmen. Hinreichende Übereinstimmung ist gegeben, wenn keine Abweichungen vorliegen (unmittelbarer Preisvergleich) oder diese durch Zu- und Abschläge sicher erfasst werden können (mittelbarer Preisvergleich). In guten bis sehr guten Lagen liegt der Vergleichswert i. d. R. deutlich über dem Ertragswert. In solchen Lagen werden Reihenhäuser, Eigentumswohnungen oder Wohnungs-/Teileigentumsanteile zur Eigennutzung in bevorzugter Umgebung gekauft und nicht unter dem Gesichtspunkt der Gewinnerzielung durch Mieteinkünfte. Für solche Lagen bildet das Vergleichswertverfahren den Verkehrswert ab.
Sachwertverfahren
Wertgutachten von Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern
Nach den Maßstäben und Mechanismen zwischen Käufer und Verkäufer bei ihren Preisverhandlungen, ist der Verkehrswert bzw. Marktwert von Einfamilienhäusern oder Zweifamilienhäusern auf der Grundlage des Sachwertverfahrens zu ermitteln: Derartig bebaute Grundstücke sind im Wesentlichen nicht zur Erzielung von Mieteinnahmen bzw. Erträgen, sondern zur zweckgebundenen oder persönlichen Eigennutzung bestimmt. Der vorläufige Sachwert wird als Summe von Bodenwert und Wert baulicher Anlagen sowie dem Wert der sonstigen Anlagen ermittelt und im zweiten Schritt an die aktuelle Marktlage angepasst.
Ertragswertverfahren
Wertgutachten von Mehrfamilienhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern, Gewerbeliegenschaften
Das Ertragswertverfahren ist das wertbestimmende Verfahren bei der Ableitung der Verkehrswerte von u. a. Mehrfamilienhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern sowie Gewerbeliegenschaften. Typischerweise überwiegt bei Objekten dieser Art der Gesichtspunkt der Gewinnerzielung. Dies gilt auch unter der Annahme, dass das Objekt durch einen potenziellen Käufer ggf. zur Eigennutzung erworben wird. Denn auch dann wird das Objekt für Gewinnerzielungsabsichten erworben im Rahmen einer unternehmerischen Tätigkeit. Der Erwerber wird das Objekt unter anderem unter dem Gesichtspunkt einer ersparten Miete betrachten. Das Ertragswertverfahren ist - vereinfacht gesprochen – der gegenwärtige Wert (Barwert) aller künftigen Reinerträge, die der Eigentümer aus seinem Grundstück erzielen kann.
Welche Unterlagen werden für das Wertgutachten benötigt?
Benötigte Unterlagen für das Wertgutachten:
- Bauakte, Lageplan, Grundrisspläne und Ansichtspläne, sonstige Pläne (Umbau, Ausbau, etc.)
-Berechnung der Mietflächen (gewerblichen Raum nach Flächendefinition MF-G, gif) sowie bei großflächigen Industriearealen mit Angaben zum Baujahr der einzelnen Baukörper
-Aktuelles Grundbuchblatt nebst Eintragungsbewilligungen (Notarvertrag) der in Abt. II des Grundbuchs eingetragenen Rechten (Grunddienstbarkeiten, beschränkte persönliche Dienstbarkeiten u. a.)
- Erbbaurechtsvertrag mit Angaben zum aktuellen Erbbauzins
- Auskunft aus dem Bau- und Altlastenverzeichnis, über Erschließungsbeiträge nach dem Baugesetzbuch und Kommunalabgabengesetz sowie über eventuelle Denkmalschutzauflagen
- Evtl. vorhandene Wertgutachten
- Ggf. Angaben über Modernisierungen, ggf. Angaben über Schäden. Bei Wertermittlungsgutachten zum Zwecke der güterrechtlichen Auseinandersetzung ist eine schriftliche Aufstellung der durchgeführten Umbau-, Instandsetzung- und/oder Modernisierungsmaßnahmen im Zeitraum des Anfangs-/Endvermögens, mit Angaben des Umfangs und der Kosten zwingend erforderlich.
- Evtl. vorhandener Energieausweis
Zusätzlich bei Wertgutachten von Eigentumswohnungen:
- Teilungserklärung
- Verwaltervertrag / Hausordnung / Nebenkostenabrechnung / aktueller Etat-/Wirtschaftsplan
- Protokolle der letzten beiden Eigentümerversammlungen
- Geschossplan und Kennzeichnung der Eigentumswohnung, Tiefgarage und Keller
- Besteht eine Gebrauchsregelung im Sinne von § 15 Abs. 2 WEG über vorhandene Pkw-Stellplätze oder Garagen?
- Zusätzlich bei Wertgutachten von vermieteten Objekten:
Gültiger Mietvertrag mit den Erhöhungsschreiben und Nachträgen
Oder aktuelle, unterschriebene Miet- und Flächenaufstellung mit Angaben zur Nutzungsart (Büro-, Sozial-, Lager- und Verkaufsfläche, Pkw-Stellplätzen u. a.) sowie Geschosslage (Keller-, Erd- und Obergeschosse)
Immobilien Wertermittlungsgutachten
Wer heute eine Immobilie erwirbt oder verkauft, hat auf dem Weg dahin eine Vielzahl von Fragen und Aufgaben zu lösen, die jede für sich fachmännische Unterstützung verlangt. Margraf & Partner Immobilienbewertung erstellt Ihnen ein Wertermittlungsgutachten auf der Basis der tatsächlich erzielten Verkaufspreise und bewerten Ihr Grundstück durch reelle und tatsächlich erzielbare Marktpreise.
Sicherheit, Diskretion und Fachkompetenz
sind die Grundlagen unseres Vertrauens!
