Mietwertgutachten oder Wertermittlung eines Mietshauses

Bei einem Verkehrswertgutachten oder Mietwertgutachten für Objekte, die am Markt üblicherweise nach Renditegesichtspunkten bzw. dem nachhaltigen Ertrag gehandelt werden, kommt der Mietfläche sowie dem Rohertrag (Miete) und dem Kapitalisierungszins- oder Liegenschaftszinssatz eine entscheidende Bedeutung zu. Damit ist die Miete eine der wertbeeinflussenden Größen für zahlreiche Bewertungsaufgaben im Immobilienbereich.

Unter einem Mietwertgutachten wird die begründete Schätzung des Mietwerts aufgrund der besonderen Sachkunde, Erfahrung und Fachwissen für eine Gewerbe- oder Wohneinheit oder einer Wohnung unter Berücksichtigung von

- Baualtersklasse
- Wohnlage
- Modernisierung
- Ausstattung
- Geschosslage
- Grundrisssituation
- Größe der Wohn-/Nutzfläche
- Objektgröße
- Objektqualität

verstanden.

Sie benötigen ein Mietwertgutachten für eine wohnwirtschaftlich genutzte Immobilie zur Durchsetzung Ihres Mieterhöhungsverlangens oder zur Bestimmung der angemessenen Miete Ihrer Gewerbeeinheit? Dann rufen Sie uns an, wir beraten Sie im ersten Schritt gerne unverbindlich.

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Mieterhöhungsverlangen
Der BGH stellte nun klar:
Urteil vom 12.12.2007 - VIII ZR 11/07
Urteil vom 19.5.2010 - VIII ZR 122/09

 

Mietwertgutachten oder Wertermittlungsgutachten durch öffentlich bestellte Sachverständige

In Deutschland gibt es bis zum heutigen Tage keine allgemein gebräuchliche Berufsbezeichnung für einen auf dem Gebiet der Mietwertgutachten oder Wertermittlungsgutachten tätigen Fachmann. Jeder, der sich befähigt fühlt, Mietwertgutachten oder Wertermittlungsgutachten zu erstellen, kann sich demzufolge Sachverständiger nennen. Da es kein Berufsgesetz für den Sachverständigen gibt, hat er somit grundsätzlich auch seine persönliche Integrität oder sein Fachwissen durch entsprechende Prüfungen nicht nachzuweisen.

Bei der Erstellung von Mietwertgutachten oder Wertermittlungsgutachten sind nach § 404 Abs. 2 ZPO die Gerichte nicht verpflichtet, nur öffentlich bestellte Sachverständige zu beauftragen. Die Erfahrungen zeigen aber, dass, wenn öffentlich bestellte Sachverständige für ein bestimmtes Sachgebiet zur Verfügung stehen, diese auch regelmäßig von den Gerichten beauftragt werden Mietwertgutachten oder Wertermittlungsgutachten zu erstatten. Hinzu kommt, dass § 558a BGB zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für den nicht preisgebundenen Wohnraum verbindlich vorschreibt, dass nur Mietwertgutachten von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen herangezogen werden können. Im Anschluss an die grundsätzliche Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichtes, dass die Voraussetzungen für die Begründung des Mieterhöhungsverlangens nicht überspannt werden dürfen, sind in einer Reihe von Rechtsentscheiden die Anforderungen an derartige Gutachten und ihre Ersteller immer weiter rückgestuft worden.

 

Die wesentlichen Unterlagen und Informationsquellen zur Erstellung eines Mietwertgutachtens sind:

- das Aufnahmeblatt vor Ort,
- die Fotos der Wohnung sowie des Außenbereichs,
- die Gerichtsakte mit den Parteienvorträgen,
- der Mietspiegel,
- das eigene Vergleichsmaterial,
- der Lageplan,
- der Stadtplan,
- die Grundrisszeichnung,
- ggf. eine Mängelliste,
- der Mietvertrag,
- die Modernisierungen der letzten Jahre,
- ggf. eine Wohnflächenaufstellung,
   Mietentwicklung bei der zu beurteilenden Wohnung in den letzten Jahren,
- Informationen zu Neumieten aus dem Internet (z.B. bei „Immoscout24“ oder „Wohnwert.de“
  Satellitenbilder der Umgebung oder Geländefotos (z.B. bei „google-earth mit streetview“)

Der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete

Unter dem Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ist die in der Gemeinde – gemeint ist die politische Gemeinde 12 – oder in vergleichbaren Gemeinden für Wohnungen, die nach den Wohnwertkriterien des Gesetzes mit der Wohnung des Mieters vergleichbar sind, tatsächlich durchschnittlich gezahlte Miete zu verstehen, also eine aus dem Marktgeschehen objektivierte Größe. Hiervon zu unterscheiden ist der Begriff der Marktmiete. Bei dieser handelt es sich um die Miete, die bei einer Neuvermietung unter Berücksichtigung des Angebots und der Nachfrage erzielt werden kann. Die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt sich hingegen aus bestehenden Mietverhältnissen über vergleichbare Wohnungen. Sie ist eine marktorientierte, modifizierte Durchschnittsmiete. Unerheblich ist wie die vereinbarte Miete für die bestehenden Mietverhältnisse zustande gekommen ist. Die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmt sich nach den gesetzlich festgelegten Merkmalen, bezogen auf die letzten vier Jahre. Eine vollständige Übereinstimmung ist nicht erforderlich. Es genügt eine überwiegende Übereinstimmung aller fünf Merkmale.

Begründungsmöglichkeiten eines Mieterhöhungsverlangens

- der einfache Mietspiegel
- der qualifizierte Mietspiegel
- die Mietdatenbank
- die Vergleichswohnungen
- das Sachverständigengutachten

Als Begründungsmittel kommt gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB das Mietwertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen in Betracht. Das Mietwertgutachten stellt im Rahmen eines etwaigen späteren Zustimmungsprozesses kein Beweismittel im Sinne der ZPO dar, sondern ist lediglich als Parteigutachten einzuordnen. Da der Vermieter das Gutachten im eigenen Interesse einholt, kann er die hierfür anfallenden Kosten nicht vom Mieter ersetzt verlangen. Insbesondere kommt ein Schadensersatzanspruch gegenüber dem Mieter mangels schuldhafter Pflichtverletzung nicht in Betracht. Durch das Gutachten wird der Vermieter letztlich erst in die Lage versetzt, ein Erhöhungsverlangen auszusprechen und einen Zustimmungsanspruch entstehen zu lassen.

Die Aufzählung der Begründungsmittel in § 558 Abs. 2 BGB ist nicht abschließend. Der Vermieter kann sein Erhöhungsverlangen auch auf andere Weise begründen, sofern dem Mieter die für seine Entscheidung erforderlichen Informationen übermittelt werden. Der bloße Hinweis auf

- Zeitungsinserate
- Wirtschaftlichkeitsberechnungen Wertermittlungsgutachten
- gestiegene Lebenshaltungskosten
- Baukostenindex
- Wohngeldstatistik.

sind ungeeignet,

Durch die Zustimmung nimmt der Mieter das in dem Erhöhungsverlangen enthaltene Angebot im Sinne des § 145 BGB auf Abschluss eines Änderungsvertrages an. Mit dem Zugang der Zustimmungserklärung des Mieters kommt der Mieterhöhungsvertrag zustande. Es handelt sich um eine einseitige, formfrei empfangsbedürftige Willenserklärung. Die Zustimmung kann auch durch einen Vertreter erklärt werden.

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